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住宅ローン控除関係

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)  概要・適用要件・計算方法・認定住宅の住宅ローン控除の特例・手続・注意事項
省エネ改修工事(特定増改築等住宅借入金等特別控除) 概要・適用要件・計算方法・手続・注意事項
住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等 
住宅ローン等の借換えをしたとき 
住宅資金の贈与を受けた場合
転勤と住宅ローン借入金等特別控除等 概要・適用要件・手続・注意事項
離婚による財産分与で居住用家屋の共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除について 概要

マイホームを売ったとき

3000万円控除
長期所有のマイホームを売った場合の軽減税率
特定マイホームを買替えた場合の特例(益が出た場合)
空家を売ったとき
譲渡した年に買替ができなかった場合
マイホームを売って損がでた場合
住宅ローンを残した状態でマイホームを売って損が出た場合

相続時精算課税

相続時精算課税の選択 概要・適用対象者・適用財産・計算・手続
相続時精算課税選択の特例

住宅資金の贈与

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 
あらまし・受贈者要件・住宅取得等資金の範囲・家屋等の要件・親族等の範囲・非課税限度額・手続


Q&A 
Q1住宅資金等の贈与を受けたとき
Q2非居住者期間中に住宅の購入の契約をした場合
Q3居住開始前に住宅の増改築等をした場合
Q4(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等の交付
Q5(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合
Q62ヶ所から給与の支給を受けている場合の住宅ローン控除
Q7年末残高等証明書が年末調整までに間に合わなかった場合
Q8単身赴任の場合の住民票の写しの添付
Q9居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその住宅を居住のように供しなくなった場合の住民票の写等の添付

 

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

住宅借入金等特別控除の概要

住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成25年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。


住宅借入金等特別控除の適用要件

居住者が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合で、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件を満たすときです。

(注) この住宅借入金等特別控除は、「居住者」が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合に限って受けることができます。したがって、「非居住者」に該当する方が住宅を新築又は建築後使用されたことのない住宅を取得した場合は、住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

  • (1) 新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
     (注)居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
     なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
     (注)贈与による取得は、この特別控除の適用はありません。
  • (2) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
  • (3) 新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。
    (注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。
    • 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
    • 2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
    • 3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
    • 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
       しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
  • (4) 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。)があること。
     一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建設業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。
     (住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローンなど)を参照してください。
  • (5) 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)の適用を受けていないこと。

3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

 住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額(住宅の取得等の対価の額又は費用の額(注1,2)が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得対価の額。以下「年末残高等」といいます。)を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します(100円未満の端数金額は切り捨てます。)。

(注1) 平成23年6月30日以後に住宅の取得等の契約をし、その住宅の取得等に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。

(注2) 住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」(措法70の2)又は「相続時精算課税選択の特例」(措法70の3)(以下、併せて「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

居住の用に供した年 控除
期間
各年の控除額の計算
(控除限度額)

平成11年1月1日から
平成13年6月30日まで
(注)平成11年1月1日から平成11年3月31日までの間に入居し、6年の控除期間を選択した場合を除く

15年 1〜6年目
年末残高等×1%
(50万円)
7〜11年目
年末残高等×0.75%
(37万5千円)
12〜15年目
年末残高等×0.5%
(25万円)
平成13年7月1日から
平成16年12月31日まで
※ 平成13年7月1日から同年12月31日までに入居した場合は平成22年分が、平成14年中に入居した場合は平成23年分が、それぞれ最終年となります。
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(50万円)
   
平成17年1月1日から
平成17年12月31日まで
10年 1〜8年目
年末残高等×1%
(40万円)
9〜10年目
年末残高等×0.5%
(20万円)
 
平成18年1月1日から
平成18年12月31日まで
10年 1〜7年目
年末残高等×1%
(30万円)
8〜10年目
年末残高等×0.5%
(15万円)
 
平成19年1月1日から
平成19年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1〜6年目
年末残高等×1%
(25万円)
7〜10年目
年末残高等×0.5%
(12万5千円)
 
15年 1〜10年目
年末残高等×0.6%
(15万円)
11〜15年目
年末残高等×0.4%
(10万円)
 
平成20年1月1日から
平成20年12月31日まで
(注)控除期間について10年又は15年のいずれかを選択
10年 1〜6年目
年末残高等×1%
(20万円)
7〜10年目
年末残高等×0.5%
(10万円)
 
15年 1〜10年目
年末残高等×0.6%
(12万円)
11〜15年目
年末残高等×0.4%
(8万円)
 
平成21年1月1日から
平成22年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(50万円)
   
平成23年1月1日から
平成23年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)
   
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等
×1%
(30万円)
   
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等
×1%
(20万円)
   

認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例

長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で2の(1)に該当するもの(以下「認定長期優良住宅」といいます。)又は都市の低炭素化の普及の促進に関する法律(平成24年4月1日現在未成立)に規定する低炭素建築物に該当する家屋で2の(1)に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)(これらをあわせて「認定住宅」といいます。)の新築又は建築後使用されたことのない認定住宅の購入(以下「認定住宅の新築等」といいます。)をして、平成21年6月4日(認定低炭素住宅については都市の低炭素化の普及の促進に関する法律の施行の日)から平成25年12月31日までの間に自己の居住の用に供し(その新築又は購入の日から6か月以内に居住の用に供した場合に限ります。)、引き続いて居住の用に供しており、上記2の適用要件を満たしている方は、その居住の用に供した年以後10年間の各年分の所得税の額から、次の(1)又は(2)で計算した住宅借入金等特別控除額の控除(以下「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」といいます。)を受けることができます。

(1) 認定長期優良住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合

居住の用に供した年 控除
期間
各年の控除額の計算
(控除限度額)
平成21年6月4日から
平成23年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1.2%
(60万円)
平成24年1月1日から
平成24年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)
平成25年1月1日から
平成25年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(30万円)

(注) 認定長期優良住宅の新築等について認定長期優良住宅新築等特別税額控除の適用を受ける場合には、その認定長期優良住宅の新築等について住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

(2) 認定低炭素住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合

居住の用に供した年 控除
期間
各年の控除額の計算
(控除限度額)
 都市の低炭素化の促進に関する法律の施行の日から
 平成24年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(40万円)

 平成25年1月1日から

平成25年12月31日まで
10年 1〜10年目
年末残高等×1%
(30万円)

住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
 なお、給与所得者は、確定申告をした年分の翌年以降の年分については年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

  • (1) 敷地の取得がない場合
    • イ 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
      (注)補助金等の交付を受ける場合(平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。)や住宅取得等資金の贈与の特例の適用がある場合は、「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務がある場合には、「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
    • ロ 住民票の写し
    • ハ 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)
    • ニ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等(※)で次のことを明らかにする書類
      • (イ) 家屋の新築又は取得年月日
      • (ロ) 家屋の取得対価の額
      • (ハ) 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
      ※ 平成23年6月30日以後に住宅の取得等の契約を締結した場合で、その住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けるとき又は住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、交付を受ける補助金等又は住宅取得等資金の額を証する書類又はその写しも添付してください。
  • (2) 敷地の取得に係る住宅借入金等がある場合
     上記(1)で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。
    • イ 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地を取得したこと、取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類
    • ロ 建築条件付で購入した敷地の場合は、敷地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し
    • ハ 家屋の新築の日前2年以内に購入した敷地の場合
      • (イ) 金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類
      • (ロ) 上記(イ)以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類
  • (3) 認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合
     上記(1)又は(2)に該当する場合の書類に加え、次の区分に応じたそれぞれの書類が必要です。
    • イ 認定長期優良住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合
      • (イ) その家屋に係る長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し
         なお、長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けた場合は変更認定通知書の写し、控除を受ける方が認定計画実施者の地位を承継した場合には認定通知書及び承継の承認通知書の写しが必要です。
      • (ロ) 住宅用家屋証明書若しくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書
    • ロ 認定低炭素住宅について認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を受ける場合
       その家屋が認定低炭素住宅に該当するものであること等を明らかにする一定の書類(注)が必要です。
      • (注) 都市の低炭素化の促進に関する法律及び関係政省令の制定に併せて租税特別措置法施行規則の一部を改正する省令により今後その詳細が定められる予定です。
  • (4) 給与所得者の場合
     上記(1)から(3)までに該当する場合の書類に加え、給与所得の源泉徴収票

住宅ローン控除の注意事項

  • (1) (1) 平成19年1月1日から平成20年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、控除期間について10年又は15年のいずれかを選択することができます。
     この選択により、10年又は15年のいずれかの控除期間を適用して確定申告書を提出した場合には、その後のすべての年分についても、その選択し適用した控除期間を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。
  • (2) 認定長期優良住宅の新築等について、認定長期優良住宅新築等特別税額控除の適用を受ける場合には、認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用することはできません。
  • (3) 認定長期優良住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を選択した家屋について長期優良住宅の普及の促進に関する法律第14条の規定により計画の認定の取消しを受けた場合には、その取消しを受けた日の属する年以後の各年分について、住宅借入金等特別控除及びこの特例の適用を受けることはできません。

(措法41、41の2、41の2の2、措令26、措規18の21、措通41-10〜12、41-23、震災特例法13、13の2)

                                                                                         目次へ

借入金を利用して省エネ改修工事をした場合(特定増改築等住宅借入金等特別控除)

[平成24年4月1日現在法令等]

1 概要

 特定増改築等住宅借入金等特別控除とは、居住者が住宅ローン等を利用して、自己が所有している居住用家屋についてバリアフリー改修工事や省エネ改修工事を含む増改築等(以下「特定の増改築等」といいます。)をし、一定の要件を満たす場合において、その特定の増改築等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
 このコードでは、特定の増改築等のうち、省エネ改修工事をした場合の特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用要件等について説明します。
 なお、省エネ改修工事について、増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除の適用要件にも該当している方は、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。

2 省エネ改修工事をした場合の特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用要件

 居住者が一定の省エネ改修工事を行った場合で、特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次のすべての要件を満たすときです。

(注) この特定増改築等住宅借入金等特別控除は、「居住者」が一定の省エネ改修工事を行った場合に限って受けることができます。したがって、「非居住者」に該当する方が一定の省エネ改修工事を行った場合は、特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けることはできません。

  • (1) 自己が所有する家屋について一定の省エネ改修工事(断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等)を含む増改築等をして、平成20年4月1日から平成25年12月31日までの間に自己の居住の用に供していること。
     「一定の省エネ改修工事」とは、以下に掲げる工事をいいます。
    • イ 断熱改修工事等
      居室のすべての窓の改修工事、又はその工事と併せて行う床の断熱工事、天井の断熱工事若しくは壁の断熱工事で、次の(イ)及び(ロ)の要件を満たすもの
      • (イ) 改修部位の省エネ性能がいずれも平成11年基準以上となること。
      • (ロ) 改修後の住宅全体の省エネ性能が改修前から一段階相当以上上がると認められる工事内容であること。

        (注) 平成21年4月1日から平成24年12月31日までの間に居住の用に供した場合は、(ロ)の要件を満たさないものも断熱改修工事等の対象となります。

    • ロ 特定断熱改修工事等
       断熱改修工事等のうち、改修後の住宅全体の省エネ性能が平成11年基準相当となると認められる工事
    • ハ イ又はロの工事と併せて行う一定の修繕・模様替えの工事
  • (2) 断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等の費用の額(注)が30万円を超えるものであること。
    (注) 平成23年6月30日以後に増改築等に係る契約をして、その断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等を含む増改築等の費用に関し、補助金等(国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいいます。以下同じです。)の交付を受けている場合には、その補助金等の額を控除します。
  • (3) 増改築等の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。
     (注)居住者が死亡した日の属する年又は家屋が災害により居住の用に供することができなくなった日の属する年にあっては、これらの日まで引き続き住んでいること。
     なお、居住の用に供する住宅を二つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。
  • (4) この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。
  • (5) 増改築等をした後の住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

     (注) この場合の床面積の判断基準は、次のとおりです。

    • 1 床面積は、登記簿に表示されている床面積により判断します。
    • 2 マンションの場合は、階段や通路など共同で使用している部分については床面積に含めず、登記簿上の専有部分の床面積で判断します。
    • 3 店舗や事務所などと併用になっている住宅の場合は、店舗や事務所などの部分も含めた建物全体の床面積によって判断します。
    • 4 夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します。
       しかし、マンションのように建物の一部を区分所有している住宅の場合は、その区分所有する区画の床面積によって判断します。
  • (6) その工事費用の2分の1以上の額が自己の居住用部分の工事費用であること。
  • (7) 5年以上にわたり分割して返済する方法になっている増改築等のための一定の借入金又は債務があること。
     一定の借入金又は債務とは、例えば銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構、勤務先などからの借入金や独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、建築業者などに対する債務です。しかし、勤務先からの借入金の場合には、無利子又は1%に満たない利率による借入金は、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金は、すべてこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。
      詳しくは(特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等)を参照してください。
  • (8) 居住の用に供した年とその前後2年ずつの5年間に居住用財産を譲渡した場合、長期譲渡所得の課税の特例など(租税特別措置法31条の3、35条、36条の2、36条の5、37条の5若しくは37条の9の2又は旧租税特別措置法36条の2若しくは36条の5)を受けていないこと。

3 特定増改築等住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法

  • (1) 控除期間は5年間です。
  • (2) 控除額は、次のように計算します。(最高12万円)
    • A×2%+(B-A)×1%=控除額(最高12万円)
      A 増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額のうち、特定断熱改修工事等に要した費用の額(※)の合計額に相当する部分の金額(最高200万円)
      B 増改築等の住宅借入金等の年末残高の合計額(最高1千万円)
      ※ 平成23年6月30日以降に増改築等に係る契約をして、その特定断熱改修工事等又は断熱改修工事を含む増改築等の費用の額に関し補助金等の交付を受けている場合には、その補助金等の額を控除します。
    • (注1) 対象となる増改築等の住宅借入金等の年末残高の金額は、居住の用に供している住宅の増改築等の費用に相当する金額が限度です。
    • (注2) 算出された控除額のうち100円未満の端数金額は切り捨てます。
    • (注3) 特定断熱改修工事等に要した費用の額は、増改築等工事証明書において確認することができます。
    • (注4) バリアフリー改修工事(コード1218)と併せて特定断熱改修工事等を行った場合には、これらの工事費用の合計額(最高200万円)に対して、2%の控除率が適用されます。

4 特定増改築等住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

 特定増改築等住宅借入金等特別控除を受けるためには、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる書類を添付して、納税地(原則として住所地)の所轄税務署長に提出する必要があります。
 なお、給与所得者は確定申告をした年分の翌年以降の年分については、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

  • (1) 「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」
  • (注) 補助金等の交付を受ける場合(平成23年6月30日以後に住宅の取得等に係る契約を締結する場合に限ります。)や住宅取得等資金の贈与の特例の適用がある場合は、「(付表1)補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、連帯債務がある場合には、「(付表2)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。
  • (2) 住民票の写し
  • (3) 住宅取得資金等に係る借入金の年末残高等証明書(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)
  • (4) 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し等(※)で次のことを明らかにする書類
    • イ 増改築等をした年月日
    • ロ 増改築等に要した費用の額
    • ハ 家屋の床面積が50平方メートル以上であること
      ※ 平成23年6月30日以後に増改築等に係る契約を締結して、その断熱改修工事等又は特定断熱改修工事等を含む増改築等の費用に関し、補助金等の交付を受けている場合には、補助金等の額を証する書類の写しも添付してください。
  • (5) 増改築等工事証明書
  • (6) 敷地を先行取得している場合
    • イ 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で、敷地の購入年月日及び敷地の購入の対価の額を明らかにする書類
    • ロ 建築条件付で購入した敷地の場合は、土地の分譲に係る契約書等で、契約において一定期間内の建築条件が定められていることを明らかにする書類の写し
    • ハ 家屋の増改築等の日前2年以内に購入した敷地の場合
      • (イ) 金融機関、地方公共団体又は貸金業者からの借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類
      • (ロ) 上記(イ)以外の借入金の場合は、家屋の登記事項証明書などで、家屋に抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類
  • (7) 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票

5 注意事項

 省エネ改修工事をした方で、増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除又は住宅特定改修特別税額控除のいずれの適用要件も満たしているときは、これらの控除のいずれか一つの選択適用となります。
 この選択により、特定増改築等借入金等特別控除を適用して確定申告書を提出した場合には、その後のすべての年分についても、その選択し適用した特定増改築等借入金等特別控除を適用することになり、選択替えはできませんのでご注意ください。 
 なお、特定増改築等住宅借入金等特別控除を適用しなかった場合も同様です。

(措法41、41の3の2、措令26の4、措規18の23の2、措通41の3の1-2、41の3の2-5、41の3の2-6、震災特例法13、13の2)

住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

[平成24年4月1日現在法令等]

 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、次のすべての要件を満たす借入金又は債務(利息に対応するものを除きます。以下「借入金等」といいます。)です。

  • 1 住宅の新築、取得又は増改築等(以下「住宅の取得等」といいます。)をするためのもので、かつ、住宅の取得等のために直接必要な借入金等であること。
     なお、この借入金等には住宅の新築や取得(増改築等を除きます。)とともに取得するその住宅の敷地(敷地の用に供される土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。)の取得のための借入金等も含まれます。
     ただし、その年の12月31日に建物についての借入金等がない場合は、 たとえ敷地についての借入金等を有していたとしても、その借入金等はなかったものとみなされます。
  • 2 償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。
    • (注1) 割賦償還又は割賦払の方法とは、返済又は支払の期日が、月や年など1年以下の期間を単位として、おおむね規則的に定められている方法です。そして、それぞれの期日における返済額又は支払額が、あらかじめ具体的に定められていなければなりません。
    • (注2) 償還期間や賦払期間の10年以上の期間とは、借入金等の債務を負っている期間をいうのではなく、最初の返済又は支払の時から返済又は支払が終了する時までの期間をいいます。
  • 3 一定の者からの借入金等であること。
     一定の者からの借入金等とは、次のAからCに掲げる場合の区分に応じそれぞれに掲げるものをいいます。
    • A 住宅(住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすものに限ります。以下同じです。)の新築や取得をした場合(次のBに該当する場合を除きます。)
       ・・・・・・(1)から(3)の借入金又は(4)から(9)の債務
    • B 住宅の新築や取得とともにその家屋の敷地の取得をした場合。
      • (a) 住宅とその住宅の敷地を一括して取得したとき・・・・・・(1)、(3)の借入金又は(4)、(6)から(9)の債務
      • (b) 住宅の新築の日前2年以内にその敷地を取得したとき・・・・・・(10)の借入金((c)、(d)又は(e)に該当するものを除きます。)又は債務
      • (c) 住宅の新築の日前3か月以内の建築条件付きでその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・(11)の借入金((e)に該当するものを除きます。)
      • (d) 住宅の新築の日前に一定期間内の建築条件付きでその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・(12)の借入金((e)に該当するものを除きます。)
      • (e) 住宅の新築の日前にその新築工事の着工の日の後に受領した借入金によりその住宅の敷地を取得したとき・・・・・・(13)の借入金
    • C 増改築等(住宅借入金等特別控除の適用要件を満たすものに限ります。以下同じです。)をした場合・・・・・・(1)、(2)の借入金又は(5)、(6)、(9)の債務
    •   (注) 控除の対象となる借入金又は債務には、金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構又は一定の貸金業を行う法人(以下「当初借入先」といいます。)から借り入れた借入金又は当初借入先に対して負担する承継債務について債権の譲渡(当初借入先から償還期間を同じくする債権の譲渡を受けた場合に限ります。)を受けた特定債権者(当初借入先との間でその債権の全部について管理及び回収に係る業務の委託に関する契約を締結し、かつ、その契約に従って当初借入先に対してその債権の管理及び回収に係る業務の委託をしている法人をいいます。)に対して有するその債権に係る借入金又は債務が含まれます。
    • (1) 次に掲げる者からの借入金のうち住宅の取得等に要する資金に充てるために借り入れたもの及び住宅と一括して購入したその住宅の敷地の取得に要する資金に係る部分
      • 1 銀行、信用金庫、労働金庫、信用協同組合、農業協同組合、農業協同組合連合会、漁業協同組合、漁業協同組合連合会、水産加工業協同組合、水産加工業協同組合連合会、(株式会社)商工組合中央金庫、生命保険会社、損害保険会社、信託会社、農林中央金庫、信用金庫連合会、労働金庫連合会、火災共済協同組合、火災共済協同組合連合会、共済水産業協同組合連合会、信用協同組合連合会又は株式会社日本政策投資銀行(以下「金融機関」といいます。)
      • 2 独立行政法人住宅金融支援機構、地方公共団体、沖縄振興開発金融公庫、独立行政法人福祉医療機構、国家公務員共済組合、国家公務員共済組合連合会、日本私立学校振興・共済事業団、地方公務員共済組合、農林漁業団体職員共済組合、独立行政法人北方領土問題対策協会又はエヌ・ティ・ティ厚生年金基金
      • 3 貸金業を行う法人で、住宅の建築や取得に必要な資金の長期貸付けの業務を行うもの(以下「貸金業者」といいます。)
      • 4 勤労者財産形成促進法第9条第1項に規定する事業主団体又は福利厚生会社(独立行政法人雇用・能力開発機構からの転貸付けの資金に係るものに限ります
      • 5 厚生年金保険の被保険者に対して住宅資金の貸付けを行う一定の法人等(独立行政法人福祉医療機構からの転貸貸付けの資金に係るものに限ります。)
      • 6 給与所得者の使用者(住宅の取得等をした者が、その役員等である場合を除きます。以下同じです。)
      • 7 使用者に代わって住宅の取得等に要する資金の貸付けを行っていると認められる一定の法人(以下「公共福利厚生法人」といいます。)
    • (2) 住宅の新築又は増改築等の工事を請け負わせた建設業者から、その工事の請負代金に充てるために借り入れた借入金
    • (3) 宅地建物取引業者から取得した住宅の取得の対価又は宅地建物取引業者から住宅と一括して取得したその住宅の敷地の購入の対価に充てるためにその宅地建物取引業者から借り入れた借入金
    • (4) 貸金業者又は宅地建物取引業者である法人で住宅の新築工事の請負代金や住宅の取得の対価又はその住宅と一括して取得するその住宅の敷地の取得の対価の支払の代行を業とするものから、その請負代金が建設業者に支払われたこと又はそれらの対価がその住宅やその住宅の敷地を譲渡した者に支払われたことにより、その法人に対して負担する債務
    • (5) 住宅の新築又は増改築等の工事を請け負わせた建設業者に対するその工事の請負代金に係る債務
    • (6) 宅地建物取引業者、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、地方公共団体、日本勤労者住宅協会、国家公務員共済組合、国家公務員共済組合連合会又は地方公務員共済組合に対する住宅の取得の対価、住宅と一括して取得したその家屋の敷地の取得の対価又は増改築等に要する費用に係る債務
    • (7) 次に掲げる者から取得した新築住宅の取得の対価又は新築住宅と一括して取得したその住宅の敷地の取得の対価に係る債務
      • 1 平成19年改正前の勤労者財産形成促進法第9条第1項に規定する事業主団体又は福利厚生会社(独立行政法人雇用・能力開発機構からの分譲貸付けの資金に係るものに限ります。)
      • 2 厚生年金保険又は国民年金の被保険者等に住宅を分譲する一定の法人等(独立行政法人福祉医療機構からの分譲貸付けの資金に係るものに限ります。)
    • (8) 次に掲げる者を当事者とする中古住宅の取得又はその住宅と一括して取得したその住宅の敷地の取得に係る債務の承継に関する契約に基づく債務
      • 1 独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社又は日本勤労者住宅協会
      • 2 厚生年金保険又は国民年金の被保険者等に住宅を分譲する一定の法人等(独立行政法人福祉医療機構からの分譲貸付けの資金に係るものに限ります。)
    • (9) 給与所得者の使用者に対する住宅の新築や取得の対価、その住宅と一括して取得したその住宅の敷地の取得の対価又は増改築等に要する費用に係る債務
    • (10) 住宅の新築の日前2年以内に取得したその住宅の敷地の取得に要する資金に充てるために次の1から2に掲げる者から借り入れた借入金又は住宅の新築の日前2年以内に3に掲げる者から取得したその住宅の敷地の取得の対価に係るこれらの者に対する債務で、一定の要件を満たすもの((11)から(13)に該当する借入金を除きます。)
      • 1 金融機関、地方公共団体又は貸金業者
      • 2 国家公務員共済組合連合会、日本私立学校振興・共済事業団、農林漁業団体職員共済組合、エヌ・ティ・ティ厚生年金基金又は公共福利厚生法人
      • 3 国家公務員共済組合、地方公務員共済組合又は給与所得者の使用者
      • (注) 「一定の要件を満たすもの」とは、1に掲げる者からの借入金については次の1又は2のいずれかに該当するもの、2若しくは3に掲げる者からの借入金又は3に掲げる者に対する債務については次の1から3のいずれかに該当するものをいいます。
      • 1 その借入金の貸付けをした者又はその敷地の譲渡の対価に係る債権を有する者のそれらの債権を担保するために新築家屋を目的とする抵当権の設定がされたこと。
      • 2 その借入金又はその敷地の購入の対価に係る債務保証をする者又はそれらの債務の不履行により生じた損害をてん補することを約する保険契約を締結した保険者のその保証又はてん補に係る求償権を担保するためにその新築家屋を目的とする抵当権の設定がされたこと。
      • 3 その借入れをした者又はその敷地を取得した者が、その敷地の上にその者の居住の用に供する住宅を一定期間内に建築することをその貸付け又は譲渡の条件としており、かつ、その住宅の建築及び敷地の取得がその貸付け又は譲渡の条件に従ってされたことにつきその借入金の貸付けをした者又はその敷地の譲渡の対価に係る債権を有する者の確認を受けているものであること。
    • (11) 宅地建物取引業者から宅地の分譲に係る一定の契約に従って住宅の新築の日前にその住宅の敷地を取得した場合(その契約に従ってその住宅の新築工事の請負契約が成立している場合に限ります。)で、その住宅の敷地の購入に要する資金に充てるために(10)に掲げる者から借り入れた借入金((13)に該当するものを除きます。)
      (注) 「宅地の分譲に係る一定の契約」とは、次の1及び2の事項が定められているものをいいます。
      • 1 その宅地を取得した者と宅地建物取引業者(又はその販売代理人)との間において、その宅地を取得した者がその宅地の上に建築する住宅の用に供する家屋の建築工事の請負契約がその宅地の分譲に係る契約の締結の日以後3か月以内に成立することが、その宅地の分譲に係る契約の成立の条件とされていること。
      • 2 1の条件が成就しなかったときは、その宅地の分譲に係る契約は成立しないものであること。
    • (12) 独立行政法人都市再生機構、地方公共団体、地方住宅供給公社又は土地開発公社(以下「独立行政法人都市再生機構等」といいます。)から宅地の分譲に係る一定の契約に従って住宅の新築の日前に取得したその住宅の敷地の取得に要する資金に充てるために(10)に掲げる者から借り入れた借入金((13)に該当するものを除きます。)又は敷地の取得の対価に係る独立行政法人都市再生機構等に対する債務
      (注) 「宅地の分譲に係る一定の契約」とは、次の1及び2の事項が定められているものをいいます。
      • 1 その宅地を取得した者がその宅地の上にその者の住宅の用に供する家屋を取得の日後一定期間内に建築することを条件として購入するものであること。
      • 2 独立行政法人都市再生機構等は、その宅地を取得した者が1の条件に違反したときに、その宅地の分譲に係る契約を解除し、又はその宅地を買い戻すことができること。
    • (13) 住宅の新築に要する資金及びその住宅の敷地の取得に要する資金に充てるために、次に掲げる者から借り入れた借入金で、その住宅の新築工事の着工の日後に受領したもの
      • 1 独立行政法人住宅金融支援機構、沖縄振興開発金融公庫、独立行政法人福祉医療機構又は独立行政法人北方領土問題対策協会
      • 2 国家公務員共済組合又は地方公務員共済組合(勤労者財産形成持家融資に係るものに限ります。)
      • 3 勤労者財産形成促進法第9 条第1 項に規定する事業主団体又は福利厚生会社(独立行政法人雇用・能力開発機構からの転貸貸付けの資金に係るものに限ります。)
      • 4 厚生年金保険の被保険者に対して住宅資金の貸付けを行う一定の法人等(独立行政法人福祉医療機構からの転貸貸付けの資金に係るものに限ります。)
      • 5 給与所得者の使用者(独立行政法人雇用・能力開発機構又は独立行政法人福祉医療機構からの転貸貸付けの資金に係るものに限ります。)
  • 4 なお、次の借入金等は、この特別控除の対象となりません。
    • (1) 使用者又は事業主団体からの無利子又は1%未満の利率による借入金等
    • (2) 使用者又は事業主団体から利子の援助を受けたため、給与所得者が実際に負担する金利が1%未満の利率となる借入金等
    • (3) 使用者又は事業主団体から時価の2分の1未満の価額で取得したマイホームの借入金等

(措法41、措令26、措規18の21、措通41-17)

 住宅ローン等の借換えをしたとき

[平成24年4月1日現在法令等]

 住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。
 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
 しかし、次のすべての要件を満たす場合には、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等として取り扱われます。

  • 1 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
  • 2 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

 この取扱いは、例えば、住宅の取得等に係る知人からの借入金を銀行の住宅ローン等に借り換えた場合や、償還期間が10年未満の住宅ローン等を償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合であっても同じです。
なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。
 借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となります。

  • 1 A≧Bの場合
    対象額=C
  • 2 A<Bの場合
    対象額=C×A/B
    A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
    B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
    C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高

(措法41、措通41-16)

転勤と住宅借入金等特別控除等

[平成24年4月1日現在法令等]

1 概要

 住宅借入金等特別控除又は特定増改築等住宅借入金等特別控除(以下「住宅借入金等特別控除等」といいます。)の適用を受けるための要件の一つとして、居住者が、住宅ローン等を利用して居住用家屋の新築若しくは取得又は増改築等(以下「住宅の取得等」といいます。)をした日から6か月以内にその者の居住の用に供し、かつ、その年の12月31日まで引き続きその者の居住の用に供していることが必要とされています。
 しかし、家屋の所有者が、転勤等のやむを得ない事情により、その住宅の取得等の日から6か月以内にその者の居住の用に供することができない場合や年末まで引き続き居住することができない場合もあります。
このような場合であっても、一定の要件を満たす場合に限り、住宅借入金等特別控除等の適用を受けることができます。
 このコードでは、転勤等のやむを得ない事情により、その住宅の取得等の日から6か月以内にその者の居住の用に供することができない場合や年末まで引き続き居住することができない場合に、住宅借入金等特別控除等の適用を受けることができるための適用要件等について説明します。住宅借入金等特別控除等の適用を受けるためのその他の適用要件等については、それぞれのコード(関連コード参照)で説明していますのでご確認ください。

2 転勤等により居住の用に供することができない場合で、住宅借入金等特別控除等の適用を受けることができるとき(適用要件)

 転勤等により家屋を居住の用に供することができない場合で、住宅借入金等特別控除等の適用を受けることができるのは、次に掲げるときです。

  • (1) 単身赴任等の場合
     家屋の所有者が、転勤、転地療養その他のやむを得ない事情により、配偶者、扶養親族その他生計を一にする親族と日常の起居を共にしない場合において、その住宅の取得等の日から6か月以内にその家屋にこれらの親族が入居し、その後も引き続き居住しており、当該やむを得ない事情が解消した後はその家屋の所有者が共にその家屋に居住することと認められるときは、その家屋の所有者が入居し、その後もその家屋の所有者が引き続き居住しているものとして取り扱われ、この特別控除等の適用を受けることができます。
     ただし、住宅借入金等特別控除等の規定では、「居住者」が住宅の取得等をし、居住の用に供した場合に限り、この特別控除等の適用を受けることができるとされています。したがって、住宅借入金等特別控除等の適用を受ける者が海外に単身赴任等をし、その年の12月31日において非居住者である場合には、その非居住者である年分についてこの特別控除等の適用はありません。また、非居住者である期間中に住宅を取得等した場合については、この特別控除等の適用を受けることができません。
  • (2) 住宅借入金等特別控除等の適用を受けていた者が、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合(再び居住の用に供した場合の再適用)
     次のすべての要件を満たす場合は、その家屋を再び居住の用に供した日の属する年(その年において、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、その年の翌年)以後、残存控除期間につき、この特別控除の再適用を受けることができます。
    • イ 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
    • ロ 平成15年4月1日以降に、その家屋をその者の居住の用に供しなくなったこと。
    • ハ 家屋を居住の用に供しなくなる日までに、一定の手続を行っていること。
  • (3) 居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合(再び居住の用に供した場合の適用)
     次のすべての要件を満たす場合は、居住の用に供した日の属する年の翌年以後その家屋を再び居住の用に供したときは、その再び居住の用に供した日の属する年(その年において、その家屋を賃貸の用に供していた場合には、その年の翌年)以後、残存控除期間につき、この特別控除の適用を受けることができます。
    • イ 勤務先からの転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由があること。
    • ロ 平成21年1月1日以降に、その家屋をその者の居住の用に供しなくなったこと。
    • ハ 住宅の取得の日から6か月以内にその者の居住の用に供していること。

3 住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

  • (1) 住宅借入金等特別控除等の適用を受けていた者が、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合(再び居住の用に供した場合の再適用)
    • イ その家屋を居住の用に供しなくなる日までに必要な手続等
       次の書類を、その家屋の所在地を所轄する税務署長に提出します。
      • (イ) 「転勤の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」
      • (ロ) 未使用分の「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」及び「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」(税務署長から交付を受けている場合に限ります。)
    • ロ 再び居住の用に供した日の属する年以後、再適用をする最初の年分の手続等
       必要事項を記載した確定申告書に次の書類を添付して、納税地を所轄する税務署長に提出します。
      • (イ) 「(住宅増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)」
      • (ロ) 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2ヶ所以上から交付を受けている場合は、そのすべての証明書)
      • (ハ) 住民票の写し
      • (ニ) 給与所得者の場合は、給与所得の源泉徴収票
  • (2) 居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった場合(再び居住の用に供した場合の適用)
    • イ その家屋を居住の用に供しなくなる日までに必要な手続等
       手続等は不要です。
    • ロ 再び居住の用に供した日の属する年以後、適用をする最初の年分の手続等
       必要事項を記載した確定申告書に、住宅借入金等特別控除等に係る添付書類のほか次の書類を添付して納税地を所轄する税務署長に提出します。
      • (イ) 「(特別増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書(再び居住の用に供した方用)」
      • (ロ) 当初居住年において居住の用に供していたことを証する書類(当初その家屋を居住の用に供した日が記載されている住民票の写し等)
      • (ハ) 転任の命令その他これに準ずるやむを得ない事由によりその家屋を居住の用に供さなくなったことを明らかにする書類
         (注)住宅借入金等特別控除等に係る添付書類については、それぞれのコード(関連コード参照)で説明していますのでご確認ください。

4 注意事項

 単身赴任等の場合で住宅借入金等特別控除等の適用を受ける者がその適用を受ける年の12月31日において非居住者である年分や、家族と共にその家屋を居住の用に供しなくなった期間については、住宅借入金等特別控除等の適用はありません。
 また、住宅借入金等特別控除等の控除期間は延長されませんので、再び居住の用に供した場合で住宅借入金等特別控除等の適用又は再適用を受けることができるのは、残存控除期間がある場合に限ります。

(措法41、41の3の2、措通41-1、平15改正法附則83、平21改正法附則33、41-2、41の3の2-8)

離婚による財産分与で居住用家屋の共有持分を追加取得した場合の住宅借入金等特別控除について

[平成24年4月1日現在法令等]

概要

 居住用家屋について、財産分与によりその共有持分を追加取得した場合には、住宅借入金等特別控除の適用に当たり、新たに家屋を取得したものとして、当初から保有していた共有持分と追加取得した共有持分のいずれについても、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。
 したがって、共有持分の追加取得に係る一定の住宅借入金等の金額を有するなど、その他の要件を満たしている場合には、追加取得した居住用家屋の共有持分についても住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。
 なお、住宅借入金等特別控除の額が、当初確定申告で申告した内容と異なることから、再度、確定申告が必要となりますのでご注意ください。

(注) 居住用家屋の共有持分の追加取得であっても、追加取得時において自己と生計を一にし、その取得後も引き続き自己と生計を一にしている親族等からの取得は、住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

(措法41、措法41の2、措令26、措規18の21、措通41-16、41-23)

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マイホームを売ったときの特例(3,000万円控除)

[平成24年4月1日現在法令等]

1 制度の概要

 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

2 特例を受けるための適用要件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
 (注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」をご覧ください。)。

(5) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(6) 売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
 特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

3 適用除外

 このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

4 適用を受けるための手続

 この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
  また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
 この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

(所法33、措法35、措令20の3、23、措規18の2、措通31の3−2、 31の3−14〜15、35−2、35−5、震災特例法11の6)

参考: 関連コード

3208 長期譲渡所得の税額の計算

3211 短期譲渡所得の税額の計算

3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

[平成24年4月1日現在法令等]

1 特例のあらまし

 平成25年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価額で売却して損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
 これらの特例を、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。なお、これらの特例は、新たなマイホーム(買換資産)を取得しない場合であっても適用することができます。

2 譲渡損失の損益通算限度額

 マイホームの売買契約日の前日における住宅ローン残高から売却価額を差し引いた残りの金額が、損益通算の限度額となります(下図参照)。

特定居住用財産の譲渡損失の金額の説明図
特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算の具体例

 ※ 説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。

3 特例の適用要件

(1) 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。

(3) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

(4) マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

4 特例の適用除外

(1) 繰越控除が適用できない場合
  合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ マイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特殊な関係にある場合
 特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合

(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)

(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)

(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)

(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)

ハ マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

ニ マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5第1項)の適用を受ける場合又は受けている場合

(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

5 特例の適用手続

(1) 損益通算の場合
  確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

イ 「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」

ロ 「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5の2用)」

ハ 売却したマイホームに関する次の書類

(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの

(ロ) 売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
  この除票住民票の写し又は住民票の写しは、そのマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

(ハ) 売買契約日の前日におけるそのマイホームの住宅ローンの残高証明書

(2) 繰越控除の場合
  次のことが必要です。

イ 損益通算の適用を受けた年分について、上記(1)のすべての書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。

ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。

(措法41の5の2、措令26の7の2、措規18の26、震災特例法11の6)

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)[平成24年4月1日現在法令等]

1 特例のあらまし

 マイホーム(旧居宅)を平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
 これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

2 特例の適用要件

(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。

(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

3 特例の適用除外

(1) 繰越控除が適用できない場合

  • イ 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
     旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
  • ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
  • ハ 合計所得金額が3000万円を超える場合
     合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合
  特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

ロ 旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合

(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)

ハ 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例(措法41の5の2第1項)の適用を受ける場合又は受けている場合

ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合

(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

4 特例の適用手続

(1) 損益通算の場合
 確定申告書に次の書類を添付する必要があります。

イ 「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」
ロ 「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)」
ハ 旧居宅に関する次の書類
(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの
(ロ) 旧居宅を売却した日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
 この除票住民票の写し又は住民票の写しは、旧居宅の所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。
ニ 新居宅に関する次の書類
(イ) 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで購入した年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
(ロ) 年末における住宅借入金の残高証明書
(ハ) 新居宅の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し

(2) 繰越控除の場合
 次のことが必要です。

イ 損益通算の適用を受けた年分について、一定の書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。
ロ 損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。
ハ 確定申告書に年末における住宅借入金の残高証明書を添付すること。

(措法41の5、措令26の7、措規18の25、震災特例法11の6)

参考: 関連コード

3375 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「買換資産」とは

3376 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「特定譲渡」とは

3377 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる住宅ローン

3379 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けるための手続等

3382 マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の順序

空家にしていたマイホームを売ったとき

[平成24年4月1日現在法令等]

 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
 現に自分の住んでいるマイホームを売ることが、この特例を受けるための要件の一つになっています。
 しかし、過去に住んでいたマイホームを売った場合であっても、次の二つのいずれにも当てはまるときはこの特例が受けられます。

(1) 売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。

(2) 自分が住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。
 この期間を過ぎてから売った場合にはこの特例を受けることはできません。

【事例】参考図

(措法35)

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

[平成24年4月1日現在法令等]

1 制度の概要

 自分が住んでいたマイホーム(居住用財産)を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けることができます。

2 特例を受けるための適用要件

 この軽減税率の特例を受けるには、次の五つの要件すべてに当てはまることが必要です。

(1) 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3) 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4) 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5) 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

3 税率

マイホームを売ったときの軽減税率の表
課税長期譲渡所得金額(=A) 税額
6,000万円以下 A×10%
6,000万円超 (A−6,000万円)×15%+600万円

(注) 課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
 (土地建物を売った収入金額)−(取得費+譲渡費用)−特別控除=課税長期譲渡所得金額

4 適用を受けるための手続

 この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕

(2) 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

(3) マイホームを売った日から2か月経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
 この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。

(措法31、31の3、措令20の3、措規13の4)

参考: 関連コード

3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

3208 長期譲渡所得の税額の計算

特定のマイホームを買い換えたときの特例

[平成24年4月1日現在法令等]

1 制度の概要

 特定のマイホーム(居住用財産)を、平成25年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません。)。
 これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
 例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。

特定のマイホームを買い換えたときの特例の具体例の図

 (注)説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。

 この場合、課税が将来に繰り延べられるとは、上記の例により説明すれば、買い換えたマイホームを例えば将来8000万円で売却した場合に、売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益(実際の譲渡益)に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益(課税繰延べ益)を加えた5000万円が、譲渡益として課税されるということです。
 

2 特例を受けるための適用要件

(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。

(2) 売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

(4) 売却代金が1億5000万円以下であること。
 この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億5000万円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。
 このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億5000万円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億5000万円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

(5) 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

(6) 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

(7) マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
 また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
 買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。

イ 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

ロ 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

(8) 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。
 ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。

(9) マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

3 適用を受けるための手続

 この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

(2) 売った資産の登記事項証明書等で所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの

(3) 買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したこと及び買い換えた資産の面積を明らかにするもの

(4) 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し(売った日から2か月を経過した日以後に交付を受けたもの)又は戸籍の附票の写し等で、売った資産における居住期間が10年以上であることを明らかにするもの

(5) 買い換えた資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し

(6) 売買契約書の写しなどで売却代金が1億5000万円以下であることを明らかにするもの

(7) 買い換えた資産が耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、又は耐震基準適合証明書など

(措法36の2、36の3、措令24の2、措規18の4、震災特例法11の6)

参考: 関連コード

譲渡した年に買換えができなかったとき

[平成24年4月1日現在法令等]

 マイホ−ムを売ったその年に買い換えることができなかったときは、売った年の翌年の12月31日までに買い換えることができれば特定のマイホームを買い換えたときの特例が適用できます。
 この場合、買い換えた年の翌年の12月31日までに買い換えたマイホームに住むことが必要です。
 売った年の翌年に買い換える場合の申告の手続について説明します。
 確定申告書には、取得する予定の買換資産についての取得予定年月日及び取得価額の見積額その他の明細を記載した「買換(代替)資産の明細書」を添えてください。
 この場合の譲渡所得の計算は、この取得価額の見積額に基づいて行います。
 買い換えるマイホ−ムを実際に取得した場合は、買った資産の購入代金などの支払明細などを提出して精算することになります。
 この場合、実際に取得したマイホ−ムの金額が見積額と異なり、譲渡所得の税金に変動を生じたときは次によります。

1 実際に購入した金額が見積額より大きいため譲渡所得に係る税額が減少する場合
 譲渡所得の税金を減らすためには更正の請求をすることが必要です。
 マイホ−ムを買った日から4か月以内に更正の請求をすることができます。

2 次に、実際に購入した金額が見積額より少ないため譲渡所得に係る税額が増加する場合
 この場合には修正申告と納税が必要です。
 修正申告と納税は、マイホ−ムを売った年の翌年の12月31日から4か月以内に行ってください。

(措法36の2、36の3、措規18の4、措通36の3-1)

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相続時精算課税の選択

[平成24年4月1日現在法令等]

1 制度の概要

  贈与税の課税制度には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、一定の要件に該当する場合には、相続時精算課税を選択することができます。この制度は、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めたその贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行うものです。

2 適用対象者

  贈与者は65歳以上の親、受贈者は贈与者の推定相続人である20歳以上の子(子が亡くなっているときには20歳以上の孫を含みます。)とされています(年齢は贈与の年の1月1日現在のもの)。

3 適用対象財産等

 贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。

4 税額の計算

(1)  贈与税額の計算
  相続時精算課税の適用を受ける贈与財産については、その選択をした年以後、相続時精算課税に係る贈与者以外の者からの贈与財産と区分して、その贈与者(親)から1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額を基に贈与税額を計算します。
  その贈与税の額は、贈与財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる特別控除額(限度額:2,500万円。ただし、前年以前において、既にこの特別控除額を控除している場合は、残額が限度額となります。)を控除した後の金額に、一律20%の税率を乗じて算出します。
  なお、相続時精算課税を選択した受贈者(子)が、相続時精算課税に係る贈与者以外の者から贈与を受けた財産については、その贈与財産の価額の合計額から暦年課税の基礎控除額110万円を控除し、贈与税の税率を適用し贈与税額を計算します。

(注) 相続時精算課税に係る贈与税額を計算する際には、暦年課税の基礎控除額110万円を控除することはできませんので、贈与を受けた財産が110万円以下であっても贈与税の申告をする必要があります。

(2)  相続税額の計算
  相続時精算課税を選択した者に係る相続税額は、相続時精算課税に係る贈与者が亡くなった時に、それまでに贈与を受けた相続時精算課税の適用を受ける贈与財産の価額と相続や遺贈により取得した財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めた相続時精算課税に係る贈与税相当額を控除して算出します。
  その際、相続税額から控除しきれない相続時精算課税に係る贈与税相当額については、相続税の申告をすることにより還付を受けることができます。
  なお、相続財産と合算する贈与財産の価額は、贈与時の価額とされています。

5 適用手続

  相続時精算課税を選択しようとする受贈者(子)は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間(贈与税の申告書の提出期間)に納税地の所轄税務署長に対して「相続時精算課税選択届出書」を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出することとされています。
  相続時精算課税は、受贈者である子それぞれが贈与者である父、母ごとに選択できますが、いったん選択すると選択した年以後贈与者が亡くなった時まで継続して適用され、暦年課税に変更することはできません。

(関係法令等 相法21の2、21の5、21の9〜16、28、33の2、相令5、相規10、11、措法70の2の2)

相続時精算課税選択の特例

[平成24年4月1日現在法令等]

相続時精算課税選択の特例

1 制度の概要
 平成26年12月31日までの間に、親から住宅取得等資金の贈与を受けた20歳以上(贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者に限られます。)の子が、次のいずれかの条件を満たすときは、贈与者である親の年齢が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。

(注) 「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受ける場合には、同特例適用後の住宅取得等資金について贈与税の課税価格に算入される住宅取得等資金がある場合に限り、この特例の適用があります。

  • (1) 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、住宅取得等資金の全額を一定の家屋の新築又は取得のための対価に充てて新築又は取得をし、同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるとき
  • (2) 贈与を受けた年の翌年の3月15日までに、住宅取得等資金の全額を自己の居住の用に供している家屋について行う一定の増改築等の対価に充てて増改築等をし、同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるとき

2 受贈者の要件
 次の全てに当てはまる必要があります。

  • (1) 贈与を受けたときに日本国内に住所があるか、日本国内に住所がないが次のいずれにも当てはまること。
    • イ その方が日本国籍を有していること。
    • ロ その方又は贈与した方が、贈与前5年以内に日本国内に住所を有していたことがあること。
  • (2) 贈与者の直系卑属である推定相続人であること。
  • (3) 贈与を受けた年の1月1日現在において20歳以上であること。

3 住宅取得等資金の範囲
 住宅取得等資金とは、贈与を受けた者が自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は自己の居住している家屋の一定の増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。
 なお、一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等には、次のものも含まれます。

  • ・ その家屋の新築若しくは取得又は増改築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地や借地権などの取得
  • ・ 住宅用家屋の新築(住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われたものに限ります。)に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得

 ただし、贈与を受けた者の一定の親族など贈与を受けた者と特別の関係がある者との請負契約等により新築若しくは増改築等をする場合又はこれらの者から取得する場合には、この特例を受けることはできません。

4 一定の家屋の要件
 一定の家屋とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。
 なお、居住の用に供する家屋が二つ以上ある場合には、贈与を受けた者が主として居住の用に供すると認められる一つの家屋に限ります。

(1) 家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。

(2) 購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。

イ 耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

ロ 耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。

 ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」又は「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。

(3) 床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。

5 一定の増改築等の要件
  一定の増改築等とは、贈与を受けた者が日本国内に所有し、かつ、自己の居住の用に供している家屋について行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。

(1) 増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。

(2) 増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。

(3) 増改築等後の家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。

6 適用手続
 相続時精算課税選択の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

(相法21の9、措法70の2、70の3、措令40の4の2、40の5、措規23の5の2、23の6、平22改正法附則124、措通70の3-3の2、70の3-5)

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直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税(住宅資金の贈与)

[平成24年4月1日現在法令等]

1 制度のあらまし

 平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等の対価に充てて新築若しくは取得又は増改築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち一定金額について贈与税が非課税となります(以下、「非課税の特例」といいます。)。

2 受贈者の要件

 次の要件の全てを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

(1) 次のいずれかに該当する者であること。

イ 贈与を受けた時に日本国内に住所を有すること。

ロ 贈与を受けた時に日本国内に住所を有しないものの日本国籍を有し、かつ、受贈者又は贈与者がその贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること。

(2) 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること。
 なお、直系卑属とは子や孫などのことですが、子や孫などの配偶者は含まれません。

(3) 贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。

(4) 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること。

3 住宅取得等資金の範囲

 住宅取得等資金とは、受贈者が自己の居住の用に供する一定の家屋を新築若しくは取得又は自己の居住の用に供している家屋の一定の増改築等の対価に充てるための金銭をいいます。
 なお、一定の家屋の新築若しくは取得又は一定の増改築等には、次のものも含まれます。

  • ・ その家屋の新築若しくは取得又は増改築等とともにするその家屋の敷地の用に供される土地や借地権などの取得
  • ・ 住宅用家屋の新築(住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年3月15日までに行われたものに限ります。)に先行してするその敷地の用に供される土地や借地権などの取得
 ただし、受贈者の一定の親族など受贈者と特別の関係がある者との請負契約等により新築若しくは増改築等をする場合又はこれらの者から取得する場合には、この特例の適用を受けることはできません。

4 一定の家屋及び増改築等の要件

(1)  一定の家屋の要件
 一定の家屋とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。
 なお、居住の用に供する家屋が二つ以上ある場合には、贈与を受けた者が主として居住の用に供すると認められる一つの家屋に限ります。

イ 家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。

ロ 購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。

(イ) 耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

(ロ) 耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されたものであること。
 ただし、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、一定の「耐震基準適合証明書」又は「住宅性能評価書の写し」により証明されたものについては、建築年数の制限はありません。

ハ 床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。

(2)  一定の増改築等の要件
 一定の増改築等とは、贈与を受けた者が日本国内に所有し、かつ、自己の居住の用に供している家屋について行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。

イ 増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。

ロ 増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。

ハ 増改築等後の家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。

5 受贈者の一定の親族など特別の関係がある者の範囲

(1) 受贈者の配偶者及び直系血族

(2) 受贈者の親族((1)以外の者)で受贈者と生計を一にしているもの

(3) 受贈者と内縁関係にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの

(4) (1)から(3)に掲げる者以外の者で受贈者から受ける金銭等によって生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの

6 非課税限度額

 次の区分により、平成24年1月1日から平成26年12月31日までの間の受贈者1人についての非課税限度額(注1)は、原則として次のとおりとなります。

(1) 省エネ等住宅(注2)の場合
 最初に非課税の特例を受けようとする住宅取得等資金の贈与を受けた年に応じて、次の金額が非課税限度額となります。

イ 平成24年のときは1500万円

ロ 平成25年のときは1200万円

ハ 平成26年のときは1000万円

(2) (1)以外の住宅の場合
 最初に非課税の特例を受けようとする住宅取得等資金の贈与を受けた年に応じて、次の金額が非課税限度額となります。

イ 平成24年のときは1000万円

ロ 平成25年のときは 700万円

ハ 平成26年のときは 500万円

(注1) 既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額になります。

(注2) 「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準(省エネルギー対策等級4相当以上であること、耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上であること又は免震建築物であることをいいます。)に適合する住宅用の家屋であることにつき、住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、又は長期優良住宅認定通知書の写し及び認定長期優良住宅建築証明書などを、贈与税の申告書に添付することにより証明がされたものをいいます。

 なお、平成21年分から平成23年分において、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税の特例」の適用を受けている場合は、平成24年分から平成26年の贈与でこの非課税の特例の適用を受けることはできません。

7 非課税の特例の適用を受けるための手続

 非課税の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書に計算明細書、戸籍の謄本、住民票の写し、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類を添付して、納税地の所轄税務署に提出する必要があります。

(措法70の2、平242改正法附則41、措令40の4の2、平24改正措令附則28、措規23の5の2、措通70の2-5)

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住宅取得等資金の贈与を受けた場合

Q1

 私は、住宅の取得に当たり親から住宅取得資金の贈与を受け、贈与税の計算において「住宅取得等資金の贈与税の非課税(措法70の2)」又は「相続時精算課税選択の特例(措法70の3)」(以下、これらを「住宅取得等資金の贈与の特例」といいます。)を受けようと思います。この場合、住宅借入金等特別控除額の計算上、この住宅取得資金の贈与を考慮する必要はありますか。

  • 家屋の取得対価の額 3000万円
  • 単独名義での銀行からの住宅借入金 2500万円
  • 住宅取得資金の贈与を受けた金額 800万円

A1

 住宅の取得等に関し、住宅取得等資金の贈与の特例(「住宅取得等資金の贈与税の非課税(措法70の2)」及び「相続時精算課税選択の特例(措法70の3)」をいいます。以下同じです。)の適用を受けた場合には、その特例を受けた部分の金額を家屋の取得対価の額又は土地等の取得対価の額から控除します。
 住宅取得資金の贈与の特例は、その贈与を受けた住宅取得等資金を住宅の取得等に充てることが適用要件とされていることから、その適用を受けた場合には、その住宅取得等資金を充てた家屋又は土地等の取得対価の額からそれぞれ控除します。
 なお、家屋の取得等又は土地等の取得等のいずれに充てたか不明な場合には、住宅取得等資金の額を差し引く前の取得対価の額のうち、自己の持分に応じた家屋と土地等の取得対価の額で按分計算した住宅取得等資金の額をそれぞれ控除します。
 したがって、家屋の取得対価の額3,000万円から住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受ける800万円を差し引いた額である2,200万円が住宅借入金等特別控除の計算の基礎となる家屋等の取得対価の額等となります。

(注) マンションのように家屋及びその敷地の居住の用に供する部分の割合が同じで、かつ、「住宅及び土地等」に係る住宅借入金等を有する場合には、その家屋及び敷地の取得対価の額の合計額から控除します。

(措法41、70の2、70の3、措令26、措通41-23)

非居住者期間中に住宅の購入の契約をした場合

Q2

 私は、現在、アメリカに居住していますが、日本に帰国することとなったことから、日本国内の住宅を購入する契約を締結しました。住宅の引渡しは帰国後に行うこととなっています。この場合、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできますか。

A2

 住宅借入金等特別控除は、居住者が一定の要件を満たす住宅の取得等をし、その他一定の要件を満たす場合に適用を受けることができます。
 したがって、住宅の取得の日と考えられる家屋の引渡しを受ける日において居住者に該当する場合は、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。

(注) 「居住者」とは、国内に住所を有し、又は、現在まで引き続き1年以上居所を有する個人をいいます。
 また、「住所」とは、「個人の生活の本拠」をいい、「生活の本拠」かどうかは「客観的事実によって判定する」ことになります。

(措法41、所法2、措通41-5、41-6、所基通2-1)

居住開始前に住宅の増改築等をした場合

Q3

 私は、今後、田舎に所有している住宅を増改築して居住の用に供する予定ですが、この場合、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできますか。

A3

 自己が所有している家屋で、かつ、自己の居住の用に供する家屋について増改築等をした場合で、その他一定の要件に該当するときは、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます(特定増改築等住宅借入金等特別控除についても同様です。)。
 したがって、現在居住の用に供していない家屋であっても、増改築等をした後に居住の用に供する場合には、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。

(注) 増改築等をした場合の住宅借入金等特別控除は、「自己の所有する家屋」に増改築等をした場合に限られますので、例えば親族など他の人が所有する家屋に増改築等をした場合には、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

(措法41、41の3の2)

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等の交付

Q4

 「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」や「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」の交付を受けるためにはどのようにすればいいですか。

A4

 この控除を受けるための確定申告書に添付する「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」の「8 控除証明書の要否」欄の「要する」の文字を丸で囲んでください。
 確定申告によって住宅借入金等特別控除を受けた年の翌年以後の年分の1「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」及び2翌年分の「年末調整のための特定増改築等住宅借入金等特別控除証明書」が税務署から送付されます。なお、その時期は、確定申告をした年の10月頃となります。

(措法41の2の2)

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書を紛失した場合

Q5

 税務署から送付された「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」を紛失してしまいましたが、再交付を受けることができますか。

A5

 あなたの納税地(原則として住所地)を所轄する税務署長に「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除関係書類の交付申請書」を提出することにより、再交付を受けることができます。

(措法41の2の2)

2ヶ所から給与の支給を受けている場合の住宅借入金等特別控除

Q6

 2ヶ所から給与の支給を受けている者が、主たる給与の年末調整で住宅借入金等特別控除の適用を受けたところ、控除額の全額を控除することができませんでした。
 この場合どのようにしたらいいですか。

A6

 2ヶ所から給与の支給を受けている者については、その者の所得の内容等により確定申告をする必要がある場合と確定申告をする必要がない場合とがありますが、仮に確定申告をする必要がない場合であっても、確定申告を行うことにより年末調整の際の住宅借入金等特別控除の控除不足額が控除できる場合があります。

(所法120、121、190)

年末残高等証明書が年末調整までに間に合わなかった場合

Q7

 年末調整に関する必要書類の提出期限までに、金融機関等から「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の交付が受けられない場合は、どのようにすればよいのですか。

A7

 何らかの事情で年末調整に関する必要書類の提出期限までに「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の交付が受けられない場合は、確定申告によって住宅借入金等特別控除を受けることができます。また、翌年1月31日までに「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」の交付を受けたときは、その証明書を給与の支払者に提出して年末調整の再計算を受けることもできます。

(措通41の2の2-1)


単身赴任の場合の住民票の写しの添付

Q8

 家屋の所有者が、転勤等の理由によりその家屋に居住していなくても、配偶者等の生計を一にする親族がその家屋に居住した場合等で住宅借入金等特別控除の適用が受けられるときがありますが、その際の確定申告書に添付する住民票の写しは、誰のものを添付するのですか。

A8

 確定申告書に添付する住民票の写しは、その家屋の所在地が住宅借入金等特別控除の適用を受ける者の住所地として記載されていることが必要です。
 しかし、ご質問のように、住宅借入金等特別控除の適用を受ける者(家屋の所有者)が転勤、転地療養などのやむを得ない事情によりその家屋に居住していない場合で、その者の配偶者等の生計を一にする親族が居住し、その事情が解消した後は、その者が当該配偶者等と共にその家屋に居住すると認められる場合は、その家屋の所在地が住所地として記載されている配偶者等の住民票の写しを添付します。

(措法41、措規18の21、措通41-1、41-4、41-30)

居住の用に供した日の属する年の12月31日までに、家族と共にその住宅を居住の用に供しなくなった場合の住民票の写し等の添付

Q9

 住宅を取得して、平成21年1月1日以後にその住宅に居住した後、その居住した年の12月31日までに転任の命令等のやむを得ない事由により家族と共にその住宅に居住しなくなりましたが、その翌年以後再びその住宅に居住した場合に住宅借入金等特別控除の適用を受けるときは、再居住日以後の住民票の写しを添付するだけでよいですか。

A10

 上記住民票の写しのほかに、当初居住した年においてその家屋に居住していたことを証する書類も添付しなければなりません。
 具体的には、当初その家屋を居住の用に供した日が記載されている住民票の写し、住民票の除票の写し又は戸籍の附票の写しなどが必要となります。

(措法41、措規18の21)

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